Huisvesting en grondbeleid

De stad streeft naar een omkering van de stadsvlucht, een evenwichtige bevolkingssamenstelling en betaalbare woningen. Daarvoor moeten we binnenstedelijke gebieden revitaliseren, woonwijken leefbaarder maken, bestaande woonkernen verdichten, sociale woonprojecten verspreiden, huisvestingsprojecten projectmatig aanpakken, streven naar een duurzame bewoning en een beheersing nastreven van de grondprijzen. 

De stad en de sociale huisvestingsmaatschappijen zullen uiteraard de Vlaamse wooncode toepassen en anderstalige kandidaat huurders aanzetten tot het leren van Nederlands.

De stad wil een direct beleid voeren om betaalbaar wonen mogelijk te maken.
Actiepunten

• in de beleidsperiode 2007-2012 worden er minimum 1000 betaalbare woningen/kavels voor woningbouw geprojecteerd (afgewerkt, in uitvoering of op gang gebracht), waarvan minimum 400 nieuwe sociale huurwoningen. Onder betaalbare woningen verstaan we: sociale koop- of huurwoningen of kavels (allen decretaal geregeld), geconventioneerde koop- of huurwoningen of kavels (gebouwd door privé-bouwheren, maar waarover prijsafspraken worden gemaakt). 
  • De stad/AGSL zal het initiatief nemen om samen met verschillende partners (publieke en private) volgende woonprojecten te realiseren/op te starten in de periode 2007-2012: Vlierbeekveld, Zwaluwenlaan, Eikenbergstraat, OCMW-site, Centrale Werkplaatsen, Parkveld (gedeelte OCMW), Conscienceplein, Wittebolstraat. 
  • Tegen eind 2012 moeten volgende projecten gestart zijn:
    • Projecten die nu nog niet operationeel zijn maar waarvoor in de bindende bepalingen van het ruimtelijk structuurplan Leuven gesteld wordt: "De stad neemt het initiatief om vóór 2010 zelf voor minstens volgende woonontwikkelingsgebieden projecten op te starten" (Eerdekensstraat, Ursulinenstraat, Hoogveld, L. Woutersstraat) 
    • Projecten waarvan de stad/AGSL eigenaar is of wordt (Klein Rijsel, Vaartkom blok 1, Oude Brandweerkazerne). 
  • Via overeenkomsten met de ontwikkelaars ook in privé-projecten (die de stad wenst) een aanbod voor betaalbaar wonen realiseren. (enclave Tussen twee waters, Bottelarij, Ziekenhuissite, Geologie, Sint-Jansbergsesteenweg, Wakkerzeelsebaan, Brugveldstraat, Marie Clootsstraat, Faculty club).
  • Op alle andere, hierboven niet vermelde, woonprojecten is de algemene beleidslijn van toepassing: cf. hieronder.
• in alle nieuwe woonproject met minimum 50 wooneenheden/kavels, moeten 20 % van de woningen/kavels betaalbaar zijn.Bij projecten met meer dan 100 woningen moet minstens de helft van deze 20% bestaan uit sociale huurwoningen.
• ontwikkelaars moeten grond aanbieden aan schattingsprijs (aan Sociale huisvestingsmaatschappij, stad Leuven / AGSL, Interleuven) volgens een getrapt systeem. In grote woonprojecten wordt bijgevolg een deel bestemd voor de vrije markt, een deel betaalbaar voor de middenklasse en een deel voor sociale woningen.
• de eigendommen van de stad en het AGSL worden prioritair aangewend voor de realisatie van projecten met betaalbaar wonen. In samenspraak met de OCMW-raad worden de eigendommen van het OCMW voor dezelfde doelstelling ingezet. Ook met andere eigenaars (bv. kerkfabrieken) wordt onderzocht of eigendommen op dezelfde wijze kunnen gevaloriseerd worden. 
  De overheid neemt het initiatief voor de realisatie van een aantal woonprojecten op deze gronden. In deze projecten wordt een grotere inspanning gedaan voor sociaal en betaalbaar wonen, rekening houdend met het aandeel van de overheidseigendommen in het geheel van het project.
• Voor de projecten waar de stad/AGSL zelf het initiatief neemt, worden alle gronden in overheidshanden overgedragen aan het AGSL, dit tegen schattingsprijs van de gronden in hun huidige toestand/bestemming. Wanneer bij de realisatie van het project het AGSL op deze gronden winst zou realiseren, komt deze winst ten goede aan de oorspronkelijke grondeigenaar/overheid ten belope van het aandeel van de ingebrachte gronden in het totaal van het project.
• De stad/AGSL voert een actief grondbeleid i.f.v. de verwerving van gronden voor nieuwe woonprojecten. Daartoe wordt een huisvestingsfonds opgericht. De inkomsten uit de verkoop van met deze middelen verworven gronden, worden opnieuw in het fonds ingebracht. Dit fonds kan met bijkomende middelen uit de reguliere begroting worden gespijsd. 
• De stad beschouwt de realisatie van betaalbare woningen als een belangrijke doelstelling in het kader van het Stedenfonds, periode 2008-2013. Minimum 20 % van de trekkingsrechten die de stad op het Stedenfonds zal krijgen voor de periode 2008-2013, worden bestemd voor de realisatie van betaalbaar wonen. 
• Voor de realisatie kan de stad zelf initiatief nemen (op eigen of te verwerven gronden) voor zowel sociale als gemengde projecten, zowel met sociale huisvestingsmaatschappijen, privé-ontwikkelaars als particulieren eigen PPS-formules uitschrijven, gronden verkopen met voorwaarden inzake betaalbaar wonen, werken via recht van opstal en erfpacht zowel met ontwikkelaars als met particulieren,enz. Met privé-initiatiefnemers van grote nieuwbouwprojecten wordt onderhandeld om te komen tot een overeenkomst inzake de realisatie van geconventioneerde woningen. Basis is vrijwilligheid, maar in de praktijk heeft de stad een aantal instrumenten om ontwikkelingen te sturen (RUP's, lasten binden aan stedenbouwkundige vergunningen, goedkeuren wegentracés, …). In deze overeenkomst kan de realisatie van geconventioneerde woningen/kavels geregeld worden alsook de grondoverdracht/-verkoop voor de realisatie van sociale koop- en huurwoningen.

In het huisvestingsbeleid gaat het om veel meer dan de bouw van woningen. Ook inzake kwaliteitscontrole, leegstands- en krotbestrijding, informatieverstrekking naar de burger, financiële ondersteuning van individuele initiatieven en bewonersbegeleiding speelt de lokale overheid een eersterangsrol. Omdat deze rol raakvlakken heeft met andere stadsinstanties en overheden is overleg, afstemming en coördinatie een noodzaak. Op dit vlak heeft de samensmelting van het loket van de diensten huisvesting en welzijn haar nut bewezen.

De stad wil een klantgerichte dienstverlening in het woonbeleid door goede informatie en communicatie van en naar de burger 
Actiepunten

• de burger moet voor allerlei vragen rond wonen bij de dienst huisvesting terecht kunnen bij een woonloket. Het loket wordt verder uitgebouwd als laagdrempelige eerstelijnsdienst voor wonen. Het concept van woonwinkel zal onderzocht worden en indien mogelijk/wenselijk geïmplementeerd worden bij de verhuis naar het nieuwe stadskantoor. 
• het netwerk rond bewonersbegeleiding verstevigen. De dienst huisvesting zal de samenwerking op dit vlak intensifiëren. Er moet niet enkel vlot doorverwezen worden naar diensten van CAW, sociale huisvestingsmaatschappijen en OCMW (in een aantal gevallen ook mutualiteiten en thuisdiensten), maar er moeten ook onderling taak- en werkafspraken gemaakt worden. Al deze actoren moeten tijdig huisvestings- of woonproblemen signaleren.

De stad wil de meest onveilige, onhygiënische en mensonwaardige woontoestanden opsporen en doen verdwijnen .
Actiepunten

• huisvestingsonderzoeken m.b.t. de veiligheid en gezondheid van woningen realiseren. Indien nodig worden werken opgelegd. Onwillige verhuurders die weigeren de nodige kwaliteitswerken uit te voeren, kunnen gesanctioneerd worden (ongeschikt of onbewoonbaarverklaring, woonverbod). Met de wooninspectie en de politie wordt samengewerkt voor de strafrechterlijke vervolging van huisjesmelkers. Onderzocht zal worden of een conformiteitsattest kan gevraagd worden bij elke nieuwe verhuring.
• op systematische wijze elke gekende kamerwoning controleren op kwaliteitsaspecten, brandveiligheid en de regelgeving inzake ruimtelijke ordening. Daarom zal onderzocht worden of het haalbaar is een dienstoverschrijdend (brandweer, ruimtelijke ordening, GIS, financiën en huisvesting) preventieteam op te richten, waarvan de coördinatie in handen ligt van de huisvestingsambtenaar.
• in het kader van de stedelijke verkrottingsbelasting systematisch woningen ter plaatse controleren en systematisch screenen op leegstand, verwaarlozing en verkrotting. Het bestaande reglement zal geëvalueerd worden op haar efficiëntie en gewijzigd/bijgestuurd waar nodig

De stad wil private eigenaars aanmoedigen om hun private woningen in orde te brengen door VAP's en renovatiepremies 
Actiepunten

• onderzoeken of (naast de reeds bestaande koppeling aan de Vlaamse premie) bijkomende financiële aanmoedigingen selectiever en doelgerichter kunnen ingezet worden om de woonmobiliteit in een bepaalde richting te sturen.

De stad wil de actie van het boven-winkel-wonen in het kernwinkelgebied evalueren en onderzoeken of een nieuwe intensieve actie ook buiten het kernwinkelgebied naar bepaalde delen/straten kan opgezet worden. 

De stad wil onderzoeken of een stedelijke verwervingspremie - binnen de nodige grenzen - kan ingevoerd worden om jongeren in de stad te houden. 

Werk maken van wonen in samenwerking met andere stadsdiensten

De stad wil aangepast wonen (wonen voor ouderen en mensen met een handicap) stimuleren en mee ondersteunen.
Actiepunten

• bovenop de gewestelijke en provinciale premie nog een stedelijke premie voor aanpassingswerken van de woning voorzien
• er op letten dat bijkomende bejaardenwoningen en serviceflats worden gebouwd volgens de principes van integratie en kleinschaligheid
• er op letten dat nieuwe projecten inbreidingsgericht zijn en ingeplant worden dicht bij alle voorzieningen 
• er op letten dat aangepaste woningen bij voorkeur geïntegreerd zijn in woonprojecten 

De stad wil duurzaam bouwen en wonen aanmoedigen
Actiepunten

• onderzoeken of een stedelijke aanvulling nodig is van subsidies van provincie, gewest, anderen (dit kan o.a. door verhogen van inkomensgrens). 
• de dienst huisvesting zal meewerken aan concrete acties die gepland worden rond energie-audits en CO²-kansenkaart en dit in samenwerking met de milieudienst en Lokale Agenda 21.

De stad zal bijzondere aandacht schenken aan de gezondheidsaspecten van de woningen
Actiepunten

• i.s.m. de brandweer bijzondere aandacht aan het CO-gevaar schenken 
• aanpak van woonproblemen met een gevaar voor veiligheid en gezondheid
• in overleg met de milieudienst, groendienst, brandweer en politie,…( o.a. in de hand trachten te houden van ongedierte, stapelwoede en brandlast)
• onderzoeken of het mogelijk en noodzakelijk is een eigen gezondheidsdienst op te richten.

De stad zal de nodige aandacht schenken aan starterswoningen als betaalbaar alternatief om in de stad te blijven.

Het vastgoedbeleid van de stad vormt geen doel op zich, maar staat ten dienste van de andere beleidsdomeinen.

De stad zal gericht gronden en panden verwerven. 

De stad zal zo veel mogelijk investeren in een strategische reserve met het oog op ontwikkelingen op langere termijn. 

Om zijn financiële zelfstandigheid te vergroten, zal het AGSL stelselmatig een eigen vastgoedportefeuille uitbouwen. 
Die zal worden geëxploiteerd tegen economisch en sociaal verantwoorde voorwaarden. In de eerste plaats komt parkeerinfrastructuur (bv. buurtparkings) in aanmerking voor deze doelbewuste exploitatie. 

De stad zal de onroerende stadseigendommen buiten de projectgebieden die geen publieke bestemming (meer) hebben in principe valoriseren door ze op de markt aan te bieden. 
De stad zal bij deze valorisaties een maximale financiële opbrengst nastreven. In het geval van grotere sites (meer dan een woning) zullen daarnaast ook andere overwegingen van algemeen belang een rol spelen, zoals het sociale of groene karakter of de architecturale kwaliteit van het project dat de koper zal realiseren.

Stadseigendommen die toch op niet-occasionele basis gebruikt worden door derden (bijvoorbeeld als tijdelijke oplossing in afwachting van de realisatie van een project), zullen tegen economisch en sociaal verantwoorde voorwaarden worden verhuurd of ter beschikking gesteld.

Het stedelijk vastgoedbedrijf AGSL zal blijven instaan voor administratief beheer van de verhuringen en de inhuurnemingen e.d. voor rekening van de stad.

Het vastgoedbeheer van de stad zal systematisch worden gestroomlijnd in functie van administratieve efficiëntie en klantvriendelijkheid. 

De stad streeft een maximale kostenoptimalisatie van het vastgoedbeleid na. Deze doelstelling zal bij elk project in overweging worden genomen en desgevallend worden vertaald in een aangepaste financieel-juridische formule.

Wonen en studenten

De stad reikt conformiteitattesten uit voor studentenkamers en treedt samen met de dienst huisvesting van de KUL op via onderzoek bij klachten omtrent ongeschikte huisvesting.

De stad zoekt naar mogelijkheden voor de verscherping van de kwaliteitscontrole inzake kamerwoning.

De stad reikt conformiteitattesten uit voor studentenkamers en treedt samen met de dienst huisvesting van de KUL op via onderzoek bij klachten omtrent ongeschikte huisvesting.

De stad zoekt naar mogelijkheden voor de verscherping van de kwaliteitscontrole inzake kamerwoning.